2016/7/12

満室請負人(R)のアパート経営指南 III.経営を支えるパートナー 01, 2016/5/29

III.経営を支えるパートナー

物件は入手できました。不動産という世界で成功を収めたいなら、ここからはパートナーが必要です。

山登りに例えてみましょう。あなたが初めて登る山で、パートナーである現地ガイドは次のように言います。「登山の目的は何ですか」。体力に自信があって最短で頂を目指すのか、途中のお花畑を散策しながら頂上を目指すのかではルートが全く異なります。

登る道は無限にあります。自分にあったパートナーと確実に頂上を目指しましょう。

A.オーナー

あなたのことです。アパート経営の主役は常にオーナーです。他は脇役に過ぎません。

アパマン経営は「事業」です。事業の中でも人を雇い入れる必要はありません。個人です。大家さんはたった一人の社長であり社員です。これからは社長を中心としたチームを作り経営していきます。

あなたは既に物件を入手しました。社長になる覚悟を決めて下さい。一度踏み出せば、泣き言は言えてもやめるわけにはいきません。

アパマン経営自体はチームで動く必要があります。配偶者に保証人になってもらうことはありますが、経営判断はあなたがひとりで行います。

アパート経営はあなたを中心としたチームで運営します。

満室請負人(R)のアパート経営指南 III.経営を支えるパートナー 02, 2016/5/30

B.夫婦・親子

家族、特に配偶者の理解は絶対必要です。アパート経営は大金が動く長期の事業です。アパート経営の目的は何ですか。お金を儲けて生活の不安を少なくするためではないですか。この当然の目的が配偶者に理解されないということは、配偶者はアパート経営に別の目的(不正蓄財・不倫等)を見ています。物件の取得は理解が得られてからにするべきです。

C.不動産業者

(1)仲介業者

「あのオーナーの物件なら決めやすい」「あのオーナーのためなら働きたい」と思わせられれば空室はすぐ埋まるでしょう。「満室請負人(R)のアパート経営指南 コラム3, 不動産屋さんにファンを作ろう, 2016/5/28」を参照して下さい。

(2)管理会社

管理会社の重要性は後述します。

満室請負人(R)のアパート経営指南 III.経営を支えるパートナー 03, 2016/5/31

4、管理会社を決める

自分で管理をする「自主管理」をしている方も多くいますが、一般的には管理会社に管理を委託します。ここで大事なのは、管理会社がしてくれることとしてくれないことを明確にしておくことです。

管理会社の役割は2つあります。

(1)家賃徴収を含む入居者対応(リフォームを含む)

どんな小さなリフォームも自社を通すとしている管理会社が多く存在します。この手のリフォーム発注により多額の手数料(場合によってはリベートも)を取り、自分たちの儲けにしています。オーナーに部屋の鍵すら渡さないことろもあります。

自分でできることは自分でするべきです。管理会社任せに丸投げするのではなくオーナーが自分ですることで、無駄な出費がなくなります。

(2)空室に新しい入居者を入れる

実はこちらのほうが大切です。入居者がいなければ初めから管理等など必要ありません。客を付けてくれる管理会社を選びましょう。

管理会社を決める際には、その会社の管理物件を数件教えてもらい見学します。空室が多い、雑草だらけ、粗大ゴミが放置されているなど、管理会社の良悪はすぐ分かります。

満室請負人(R)のアパート経営指南 III.経営を支えるパートナー 04, 2016/6/1

D.ベンダー(工事業者)

あなたのチームの一員にベンダーを入れ、そこに直接工事を発注するべきです。管理会社は自分の儲けのため不要な工事もどんどん提案し、どんどん手数料を取っていきます。あなたのチームにベンダーが入ればあなたが直接ハッチュすることで手数料は不要になります。その分資金に余裕ができ、まめな小規模リフォームが可能になり、物件の劣化を防ぐことができます。

管理会社の儲けを奪うわけですから抵抗される可能性があります。しかしここは譲ってはなりません。

チームに入れるべきベンダーは

・設備(水 火)

・大工

・修理修繕

・内装

です。他のベンダーは必要がある時に探します。

満室請負人(R)のアパート経営指南 III.経営を支えるパートナー 05, 2016/6/2

E.保険会社

専業代理店に依頼しましょう。管理会社でも保険を扱っていますが、圧倒的に取引件数が少ない。筆者が保険会社に勤務してわかったことですが、円滑な保険支払いを受けるには、大量の取引を行っており文書で説明できないニュアンスも理解してくれるプロが良いのです。

加入するのは、

(1)火災保険+住宅総合保険

長期で加入し、割引の適用を受けます

(2)地震保険

地震が少ないから大丈夫という根拠はない

(3)施設賠償責任保険

何かあった時の保険です。様々なケースに対応していますので、保険担当者の説明をよく聞いて下さい。

代理店によって保険料が異なりますので見積もりを取ります。

F.入居者

入居者がいなければ事業は破綻します。

オーナーと入居者との関係は良好であることは理想的ですが、かえって問題になる場合もあります。管理会社が入れば、クレームや要望は全て管理会社に連絡します。管理会社がオーナーの住所や連絡先を教えることは通常ありません。


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